深度好文！搞种植租用农地的所有问题，都在这了！

2017/10/18 11:59:12粮油市场报网收藏

在很多人眼里，搞种植的话，只要天气好，市场价格高，就会有钱赚。这个观点很正确，但忽略了一点，那就是土地，如果你没有找到好的农地耕作时，所有人发大财的时候，你却只能发个小财，所有人都亏损的时候，你却亏得一塌糊涂，这样的案例不在少数，虽然土地在种植效益上不是决定性因素，但也是绝对不能忽略的一个关键问题。

土地对于种植的重要性，地合君觉得很多种植户都会深有同感，尤其是对于那些代耕农、规模化种植户而言。因此，找一块性价比高的农地是每个种植户的理想，然而，由于信息的闭塞和缺乏一定的土地知识，想找块好地，算得上是不少种植户的头等难事。

不过，没关系，地合君近期将推出农业投资找地，选地等一系列的文章，有经验之谈，也有案例故事，敬请关注。

下面，地合君就来给大家讲一讲种植户找地的要点。  

土地性质决定种植品类  

地合君教大家选地之前，先给大家普及一下农地分类和土地性质，在确定种植产品后找地，一定要先了解这个。  

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，这其中，种植业能够使用的土地包括耕地、林地、草地、水利用地、荒地。  

水田  

耕地包括水田和旱地。水田基本上用于种植水稻、莲藕等水生作物，旱地则可用于种植蔬菜、玉米、花生、蔬菜等经济作物以及中药材，花卉等。  

旱地  

同时，耕地又划分出基本农田和非基本农田，基本农田是国家重点保护的耕地，也是高产优质耕地，除了国家重点项目，可以用作非农建设，其余均不可，同时，也不允许种植果树，树木，挖鱼塘等，严重破坏耕作层，可以直接判刑。不过，大家不用担心，只要你不做基本农田禁止的，正常利用，相对而言，这种类型的耕地绝对是种植效益最高的。  

山林地  

耕地说完了，那么林地顾名思义就是用于种植树木和果树的，同时还可以种植中药材，最近几年，不少地方禁止种植桉树，想要承包山林地种桉树的朋友，要多了解下当地政策。  

草地、水利用地看名字就知道它的用途，而荒地常用于非种植用途，但也可用于种树。  

除此以外，农用地还有一个特殊的功能，那就是申请转为设施农用地。该地可以用作搭建大棚，作为温室种植，育种育苗场所，同时还可以用于建设临时性房屋，用于作为看护房，存放农资、农产品、设备等，除此以外，还可作为晾晒场、符合“农村道路”规定的场内道路等。  

七大要素决定种植效益  

种植户找地看地，要结合种植品类，把握土地的多方面情况，来考虑适合不适合，能不能产生经济效益。  

打个很简单的比方，你想搞大规模水稻种植，选择承包广州农村水田进行生产，这就不太适合，因为水稻种植效益低，广州土地租金贵，而且大面积的连片水田少，很难机械化操作，而如果选择在广州种植经济作物，比如蔬菜、花卉等，倒又是一个不错的选择。  

为此，地合君认为，选择土地的七大要素包括流转地块的租金、区位、周边配套、种植品类的特性、气候条件、自身能力判断以及流转合同，这几个要素都是相互制约，相互补充的。  

比方说，水稻价格和效益决定了租金不能太贵，蔬菜的生长快、易损耗特性决定了地块区位要靠近城市，交通要方便，同时对周边配套也有一定要求，如果离农贸市场更近，周边饭店、超市多，优势会相对大些，比中间商来拿货会赚得更多。  

除此以外，区位决定了种植作物，荔枝、芒果、砂糖橘不可能在北方种得了，相反，苹果、小麦在南方也种不了，每个地块的区位适合种什么，这也是个学问，同时，还需要考虑地块位置的气候条件，尽量避免租用土地在经常发生台风、洪涝、干旱等自然灾害的区域。  

现在农业很火，一些人没有对自己的能力进行判断，租用了大片的农地，结果由于经济实力、产业发展等问题，导致流转没到几年，亏得连租金都交不起了，这种事屡见报端，很值得注意，所以在租用农地之前，对于自己的能力一定要有所判断，不要盲目求大，要想好退路。  

接下来，我们再来说一说在产业发展之前的关键问题，那就是流转合同的签订。为了避免租用土地后引发纠纷，地块权属问题一定要提前搞请，包括是否为欲征收或已征收的地块、村界纠纷地等情况，不要留下隐患，合同上必须要每个农户都签字画押。  

除此之外，对于流转年限也要有个判断，比方搞大棚，流转年限起码也要有5年以上，种植果树和树木的山林地，流转年限也要越长越好，而对于那种一～二年一签的地块，只能种植一些蔬菜比较合适。值得注意的是，所有流转耕地的合同年限要以2027年12月31日为准，这是第二轮农村土地承包分配的节点，过期的合同算无效，需要重新签订。  

总的来说，对于种植户来说，流转地块的签约年限越长越好，同时还要选择一块优质地块，就算到时自己不干了，再流转给其他人，也比较容易些，说不定随着农地的升值，还能挣得租金差价。

来源：地合网

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